Jejeje, parece que te estoy escuchando…. Manuel ¿te has vuelto loco? ¿quién en su sano juicio iba a querer hacerse cargo de pagar mi hipoteca y comerse el marrón que estoy pasando?
Pues bien, déjame decirte que sí. Es totalmente posible. Veamos por qué, y sobre todo cómo puedes lograrlo TÚ.
Me he puesto a escribir y al final he terminado dándome cuenta de que lo entenderás a la primera con un simple ejemplo:
- Tú tienes una casa valorada en 100.000€ con una hipoteca a 30 años y una cuota mensual de 420€
- Debes al banco 90.000€ más las últimas 6 mensualidades 420€x6 = 2.520€ ( o peor aún, ya estás en ejecución y por tanto te reclaman además hasta el 30% del importe total en costas y gastos: 30.000€)
Con este panorama lo más normal es que NO encuentres a nadie que compre la casa por la deuda inicial de 92.520€, entre otras cosas porque para constituir hipoteca el banco le pedirá que disponga del 20% más gastos de notario, tasación y registro (unos 25.000€) en fondos propios y además lo consideren “apto” para darle una hipoteca por el resto. Y ni hablar si vas a buscarlo a través de una inmobiliaria, porque ellos también querrán su parte del pastel. Una odisea.
Ahora bien, ¿qué tal si alguien se hace cargo de regularizar los 2.520€ que debes al banco y sigue atendiendo la hipoteca sin más? Tú deuda se pararía en seco, no seguiría creciendo, recuerda que cada mes debes 420€ más los correspondientes intereses al banco sobre una propiedad que ya sabes que vas a perder. Es demencial, ya lo sé pero es así; el banco terminará quedándose con la casa y mientras más tarde en quedarse con ella mayor será tu deuda y por tanto lo que a futuro puedan exigirte.
Y si tu caso fuera aún peor, y debieras más dinero que lo que vale la casa actualmente, pues más razón para hacerlo porque la carga futura tras perder la propiedad sería más pronunciada. En este caso para evitarlo tendrás que poner dinero de tu bolsillo ( o algún tipo de acuerdo ) encima de la mesa para que el comprador quiera hacerse con la propiedad y atender las futuras cuotas hipotecarias. Te aseguro que lo que tengas que poner siempre será mucho menos que lo terminarías debiendo con una ejecución.
Un apunte interesante: Esto se aplica a propiedades de CUALQUIER importe, estas operaciones se hacen incluso con chalets de altísimo valor, en perfecto estado y con cifras de 6 dígitos en el que el “único pero” es que su dueño ya no puede (o sí puede pero simplemente no quiere) seguir pagando las cuotas hipotecarias.
Todo se instrumenta mediante la correspondiente escritura ante notario en donde una parte VENDE y la otra parte COMPRA por el precio pactado haciendo mención expresa que el comprador NO hace suya de ninguna forma la hipoteca que graba la vivienda y que es el vendedor quien seguirá manteniendo su calidad de deudor hipotecario frente a la entidad de crédito.
Pros y Contras
Obvio decir que esta fórmula tiene PROS y CONTRAS
- CONTRAS: La deuda hipotecaria sigue siendo tuya pero el título de la propiedad no, por eso es importante que analices a tu comprador para que tengas la certeza de que podrá seguir atendiendo las cuotas.
- PROS: Nada de costes de tasación, ni inmobiliarias, ni necesidad de encontrar a un comprador con buen rating crediticio al que le aprueben una nueva hipoteca y tenga buena parte de dinero en efectivo que el banco pide. Sólo necesitas a alguien que pueda reactivar las cuotas pendientes del crédito y tenga capacidad para seguir pagando las futuras cuotas. Te ha de dar igual si su forma de ganarse la vida es vendiendo pastillas de goma; un banco nunca le daría un crédito, pero puede que tenga todo el dinero del mundo para poder seguir pagando tus cuotas mensuales. Si deja de pagar las cuotas en algún momento tú siempre deberás menos de lo que debías y mientras tanto cualquier gasto de IBI, comunidad, derramas, suministros, etc. serán también de cuenta y cargo del comprador.
- Ni Pro ni Contra: Supuestamente seguir teniendo la hipoteca a tu nombre te impedirá pedir otra hipoteca, pero lo real es que si hubieras impagado la hipoteca entonces si que NO tendrías acceso al crédito, así que por absurdo que parezca, el hecho de que el banco vea que se está atendiendo tu antiguo crédito te permitirá seguir teniendo acceso al sistema financiero. El que seas tú o no el que esté pagando todos los meses les importa MUY POCO, lo que les interesa es que se les pague. Y en este punto dejo algo que he de subrayar: si se le pagan sus cuotas te aseguro que el banco NO va a entrar a ver si esto se podía hacer o si no se podía hacer (llevo bastante tiempo en este mundo y sé que es así en el 99,9% de los casos).
Como ves, los Pros son MUY superiores, ya que en el peor de los casos si tu comprador dejara de atender la hipoteca tu deuda habría sido aminorada al menos hasta el importe que tu comprador hubiera llegado a atender.
¿Por qué le interesa ésto a tu comprador?
Sencillo: Porque NO necesita aprobación bancaria y va a comprar POR DEBAJO del precio de mercado (y es muy importante que así sea) . La operación tienes que estructurarla para que el comprador pueda hacerse con la vivienda en torno al 70%-80% del valor de mercado para que luego él pueda vivirla o revenderla un tiempo después. Si no es así, aún cuando este sistema es muy atractivo tu comprador no verá con buenos ojos la operación.
No te preocupes si tu deuda es mayor, hay formas de llegar a un importe al que tanto a tí como al comprador os interese el acuerdo. Todo suma, y el mero hecho de ahorrarte comisiones inmobiliarias ya es un paso. Si existe disposición entre las partes te aseguro que puede hacerse por muy difícil que de inicio te parezca.
¿Qué pasos tengo que dar?
Los pasos que tienes que dar son sencillos :
1.- NO le digas al banco ni de broma que estás planificando que alguien se haga cargo de pagar tu hipoteca mientras tú sigues como titular del préstamo porque te dirán todo tipo de sandeces: que es ilegal, que es imposible, que el banco no lo permite, que lo que firmaste en tu hipoteca te lo impide, bla bla bla… ¿Te digo un secreto? Les importa NADA si les siguen pagando.
2.- Con el simple pretexto de intentar atender las cuotas hipotecarias logra COMO SEA un acuerdo con tu entidad financiera en el que te autorice una carencia durante el plazo más largo posible en el préstamo hipotecario de cualquier tipo. Mejor si te la dan durante 36 meses de capital e intereses, pero si te la dan por 12 meses y sólo carencia de capital cógela también. Esta es una excelente herramienta que hará que el comprador de tu casa vea con mejores ojos la operación y quiera hacerse cargo de atender tu hipoteca porque de entrada sus cuotas serán más pequeñas inicialmente (aunque para ello tenga que poner el crédito al día, pero eso lo hará con su dinero, no con el tuyo)
3.- Sal a buscar un comprador válido. Empieza con tu círculo más cercano, teniendo muy en cuenta eso sí que tengan capacidad económica para atender las cuotas hipotecarias. Eso es lo único que les vas a pedir. Y en este punto está lo fantástico de esta fórmula. Tu comprador NO tiene que ir al banco a pedir una hipoteca para pagar el préstamo, ni que lo evalúen para subrogarse, nada de eso, lo único que tú necesitas saber es que podrá atender las cuotas hipotecarias que tú estás ahora incumpliendo.
¿De verdad es posible?
Si te preguntas si todo lo que digo es REAL. Categóricamente SÍ. Para muestra un botón; yo mismo he comprado de esta forma propiedades y pago todos los meses hipotecas que no son mías. Así que SÍ SE PUEDE.
Y ya está. Iba a hacer un mini post y me ha salido una tesis 😉 Si has llegado a leer hasta aquí es que ésto ha tenido valor para tí así que me alegro. Te pido a cambio únicamente que lo compartas en tus redes sociales, foros y todos los medios a los que tengas alcance por si a alguien este conocimiento puede serle también de ayuda.
Un abrazo,
Manuel
